每經記(ji)者(zhe)｜劉頌輝    每經編輯｜陳(chen)夢妤    

“因物業(ye)(ye)服(fu)務人(ren)履約(yue)不到位、侵占(zhan)業(ye)(ye)主利益，業(ye)(ye)主大會按照法定程序解(jie)聘物業(ye)(ye)服(fu)務人(ren)的，物業(ye)(ye)服(fu)務人(ren)應當在(zai)限定期限內退(tui)出小區，不得以債權債務糾紛未解(jie)決為由拒(ju)絕退(tui)出。”

近日，山西(xi)太原市房管(guan)局發布一(yi)則公告(gao)，規范(fan)了住宅小區物(wu)業(ye)服務項目的(de)退出辦法。當(dang)地(di)媒體(ti)認(ren)為，這(zhe)是太原市在給物(wu)業(ye)“定規矩”，業(ye)主可以(yi)請走不(bu)給力的(de)物(wu)業(ye)公司。

公告明(ming)確(que)，太原(yuan)市住宅小區的原(yuan)物業服務人退出后，經業主(zhu)共同(tong)決定(ding)可以進行業主(zhu)自治，也(ye)可以采用(yong)協議(yi)或招投標(biao)方(fang)式選(xuan)聘新的物業服務人。

1月(yue)8日，太原市房(fang)管局物(wu)業管理科一位(wei)人士向《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者介紹，新辦法從2024年(nian)12月(yue)30日實(shi)施，試行兩年(nian)。

昆明市物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)行(xing)業(ye)(ye)(ye)協會(hui)秘書長唐曉(xiao)林(lin)接受每經記(ji)者采訪時(shi)指出(chu)，此文件(jian)是一個地方(fang)主管(guan)(guan)部門的(de)規范性文件(jian)，對(dui)(dui)企(qi)業(ye)(ye)(ye)行(xing)為管(guan)(guan)理(li)也具(ju)有約(yue)束效(xiao)力(li)。如果合同到期，有業(ye)(ye)(ye)主大會(hui)合法(fa)的(de)不(bu)續(xu)聘(pin)決議及業(ye)(ye)(ye)主大會(hui)對(dui)(dui)合同期限內的(de)合法(fa)解聘(pin)決議，企(qi)業(ye)(ye)(ye)應(ying)依法(fa)移(yi)交并依法(fa)退出(chu)小區(qu)的(de)管(guan)(guan)理(li)。這個要求是合法(fa)且合理(li)的(de)。

不滿意物業服務？換！

據太原(yuan)市房管局出(chu)臺的(de)《太原(yuan)市住宅小(xiao)區物業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)項目退出(chu)辦(ban)(ban)法（試行）》（以下簡稱《辦(ban)(ban)法》），業(ye)主或(huo)業(ye)委會與新的(de)物業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)人簽訂的(de)物業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)合同生效的(de)、物業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)期(qi)限屆滿(man)后雙方(fang)均表示(shi)不再續約的(de)、一方(fang)提前六十天通(tong)知(zhi)決定(ding)解除(chu)物業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)合同的(de)等，物業(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)人應該在限定(ding)期(qi)限內退出(chu)小(xiao)區。

原物業(ye)服務人在作出(chu)解(jie)約(yue)決定或(huo)接(jie)到解(jie)聘通知(zhi)后(hou)，應當按(an)照(zhao)下列程序做好銜接(jie)工(gong)作，包括將相關財(cai)物資料交還(huan)給業(ye)主(zhu)委(wei)員會(hui)、決定自行管理(li)的業(ye)主(zhu)或(huo)者指定的人，與(yu)新的物業(ye)服務人做好交接(jie)工(gong)作，并如實告知(zhi)物業(ye)的使用和管理(li)狀況。

業(ye)主及業(ye)主大會(hui)在作出(chu)解聘決定或(huo)接到解約通知后，應當(dang)督(du)促業(ye)主按時交(jiao)(jiao)納物(wu)業(ye)費至(zhi)雙方約定的退(tui)出(chu)時間，原物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)人不得以任何理由拒絕辦理交(jiao)(jiao)接和履行退(tui)出(chu)義務(wu)(wu)。

太(tai)原市(shi)房產管(guan)理(li)局負(fu)責全市(shi)物業(ye)服務(wu)人退出住宅小區物業(ye)服務(wu)項目管(guan)理(li)的(de)政策制定(ding)、業(ye)務(wu)指導和監(jian)督工作。

《辦法(fa)》明(ming)確，此舉是(shi)為了(le)規(gui)范(fan)本市(shi)物業(ye)服務(wu)(wu)市(shi)場秩(zhi)序(xu)，維護業(ye)主與物業(ye)服務(wu)(wu)人的合法(fa)權(quan)益，做好住宅(zhai)小區物業(ye)服務(wu)(wu)有序(xu)承接、退出，“業(ye)主大(da)會應從(cong)保持項目管理的穩定性和長遠利益出發，慎(shen)用辭退權(quan)，保證廣大(da)業(ye)主的正(zheng)常生活秩(zhi)序(xu)”。

對于太原市(shi)出(chu)臺物業服(fu)務項目退出(chu)辦法，華(hua)東一(yi)家規模物業企業內(nei)部(bu)人士認(ren)為，一(yi)直以來，住宅小區可以通過召開業務會選聘物業公司，市(shi)場選擇權已(yi)逐漸交換(huan)給消費(fei)者本身(shen)。

“物(wu)業(ye)行(xing)業(ye)相(xiang)關管(guan)理政策會越來越規(gui)范完善，各地(di)也在(zai)試水如何能(neng)夠更(geng)好地(di)規(gui)范市(shi)場參與(yu)主體(ti)，提供質(zhi)價相(xiang)符(fu)的(de)服務。”該(gai)物(wu)企內部人士表示，物(wu)業(ye)管(guan)理行(xing)業(ye)未來的(de)標準(zhun)會越來越清(qing)晰和(he)市(shi)場化，而市(shi)場化的(de)結果必然(ran)會形成優勝劣汰局面。

唐曉林表示，其(qi)他(ta)(ta)一(yi)些省市不一(yi)定(ding)有(you)專門的(de)發文，但他(ta)(ta)們在一(yi)些地(di)方性法規(gui)對依法退(tui)出也有(you)一(yi)些明確規(gui)定(ding)，目的(de)都是(shi)平(ping)穩退(tui)出和交(jiao)接。物(wu)業公司依法退(tui)出交(jiao)接，其(qi)實在2009年‌《最高人民法院關于(yu)審理(li)物(wu)業服務糾紛(fen)案(an)件具體應用法律(lv)若干問題的(de)解(jie)釋》中已有(you)明確規(gui)定(ding)，不是(shi)一(yi)個新的(de)東(dong)西。

“太原出(chu)臺這個文(wen)件(jian)，有利(li)于(yu)物業管理(li)進(jin)入退(tui)出(chu)正常秩(zhi)序(xu)的(de)建立，有利(li)于(yu)減少進(jin)入退(tui)出(chu)的(de)矛盾糾紛，有利(li)于(yu)物業管理(li)工作(zuo)的(de)正常開展，是一件(jian)好事，應予支持！”唐曉林認為。

物業主動撤場也有規范

中物(wu)(wu)智庫高級研究員宋子謙在(zai)(zai)接受每經(jing)記(ji)者采訪時(shi)表(biao)示，物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)相關的投訴，一(yi)直(zhi)是各地政府(fu)最(zui)為頭疼的問題，因(yin)此近(jin)些(xie)年各地在(zai)(zai)密集出臺(tai)相關政策，對物(wu)(wu)業行業進行整治。太原市對物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)項目退出辦法進行規范之前的幾個月，石家莊、泉州等(deng)地，也(ye)曾出臺(tai)類似管理(li)辦法的征求(qiu)意見(jian)稿。

“物業管(guan)理(li)權大換手時代實際已經(jing)來到(dao)，而在物業管(guan)理(li)權換手過程(cheng)中(zhong)的各類流程(cheng)和矛盾(dun)，亟(ji)待相關政策進(jin)行規范，進(jin)而保障各方權益。”宋子謙認為。

每經記者在(zai)采訪中(zhong)注意到，在(zai)太原市物(wu)(wu)業服務項(xiang)目的退出方面，除(chu)了(le)住宅小(xiao)區解(jie)聘(pin)物(wu)(wu)業公司，也有物(wu)(wu)業公司因為(wei)收費難而(er)主動撤場的情況。

太原市杏花嶺區(qu)(qu)敦化坊北小(xiao)區(qu)(qu)內部張貼的一則《物業(ye)(ye)撤(che)場(chang)(chang)公(gong)(gong)(gong)告》顯示，山西建投城(cheng)市運營集團(tuan)有限公(gong)(gong)(gong)司自2020年(nian)(nian)12月接管小(xiao)區(qu)(qu)，因物業(ye)(ye)人力(li)、物力(li)成本增加，業(ye)(ye)主長期拖欠物業(ye)(ye)費，物業(ye)(ye)費催繳困難(nan)，導致(zhi)公(gong)(gong)(gong)司虧損嚴重，以致(zhi)難(nan)以為(wei)繼(ji)。鑒于項(xiang)目(mu)實際經營困難(nan)現狀，公(gong)(gong)(gong)司決定于2025年(nian)(nian)1月1日起(qi)正式退出小(xiao)區(qu)(qu)物業(ye)(ye)管理服務工(gong)作(zuo)。《物業(ye)(ye)撤(che)場(chang)(chang)公(gong)(gong)(gong)告》落款(kuan)為(wei)2024年(nian)(nian)12月25日。

根據“是否繼(ji)續享受(shou)物(wu)業(ye)服務并繳納應繳物(wu)業(ye)費(fei)”的民調查結果，敦化坊北小區超過(guo)三(san)分之二業(ye)主(zhu)簽字表(biao)決，且大多數主(zhu)表(biao)示(shi)不愿意繳納應繳物(wu)業(ye)費(fei)，也不再(zai)需要物(wu)業(ye)服務。

每經記者(zhe)聯系(xi)上(shang)該公司(si)旗下(xia)的(de)(de)山西(xi)建誠物業管理有限公司(si)，一位工作(zuo)人員(yuan)表示，敦化(hua)坊北小(xiao)區的(de)(de)物業項目公司(si)的(de)(de)確由于(yu)出現虧損(sun)而撤場。

對此(ci)，《辦法》也明確，物業(ye)服務人、業(ye)主及業(ye)主大會作出解(jie)約(yue)（解(jie)聘）決定后，應當將(jiang)擬解(jie)除合(he)同(tong)(tong)原因(yin)、退出時間(jian)、同(tong)(tong)意(yi)承擔的違約(yue)責任以書面形式通知對方，并在小(xiao)區顯著(zhu)位置(zhi)進行公示(shi)，公示(shi)時間(jian)應不少于七(qi)個(ge)工(gong)作日。

接到書面通知(zhi)后，雙方應當在三十日內就物業服務人退出項目(mu)管理的時間、交接等(deng)事(shi)宜進(jin)行協商，形(xing)成交接方案。

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